Доходный подход в оценке имущества

Доходный подход в оценке имущества

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный. Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
    • Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
    • Расчет ставки дисконтирования.

    Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

    Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

    Его можно произвести двумя способами.

    1. Прямая капитализация доходов.

    Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

    С = ЧОД/КК,

    где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

    КК – коэффициент капитализации (в процентах);

    ЧОД – чистый операционный доход.

    Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

    Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

    1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
    2. Рассчитать ставку капитализации.
    3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

    Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

    Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

    1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
    2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
    3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
    4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

    Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

    1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
    2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

    Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

    • потенциальный валовый доход;
    • ЧОД;
    • до налоговый денежный поток;
    • посленалоговый денежный поток;
    • действительный валовый доход.

    По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

    PV – текущая стоимость;

    Ci – денежный поток периода t;

    It – ставка дисконта;

    М – остаточная стоимость.

    Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

    В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

    Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

    Плюсы и минусы доходного подхода

    К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

    Этот метод имеет также и несколько ограничений:

    1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
    2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
    3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

    На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

    Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

    То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

    Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

    Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

    Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

    Консультация мастера

    Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

    Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

    Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:

    • 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
    • 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
    • 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
    Читайте также:  Выход на пенсию по вредному стажу

    ѕ операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта;

    ѕ фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);

    ѕ резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

    • 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
    • 5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков — доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]

    Достоинства и недостатки методов определяются следующим:

    • — возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
    • — тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
    • — способность учитывать конкурентные колебания;
    • — способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

    Метод капитализации доходов используется, если:

    • — потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
    • — потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

    Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

    где C — стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

    ЧОД — чистый операционный доход

    Основные проблемы данного метода:

    • 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
    • 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. [Грязнова]

    Последовательность действий при применении метода прямой капитализации:

    • 1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).
    • 2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
    • 3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. [Касьяненко]

    При использовании данного метода используются следующие доходы:

    1) потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

    где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

    Са — арендная ставка за 1 м 2 .

    • 2) действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
    • 3) чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). [Грязнова]

    Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

    ѕ с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

    ѕ метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

    ѕ метод прямой капитализации.

    При определении коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат следует учитывать, что коэффициент капитализации состоит из двух частей:

    • 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
    • 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

    Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения путем сложения безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложений в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент. [Бугаева]

    Безрисковая ставка доходности — ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.

    Требования к безрисковой ставке:

    ѕ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

    ѕ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. [Ванданимаева]

    Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

    ѕ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

    ѕ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

    ѕ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [Грязнова]

    Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная Доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

    где n — оставшийся срок экономической жизни.

    Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

    RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

    где SFF — фактор фонда возмещения;

    Y= R (ставка дохода на инвестиции).

    Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке [Бугаева]

    где Yб — безрисковая ставка процента.

    Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. [Грязнова]

    где NOY — чистый операционный доход i-того объекта-аналога;

    Vi — цена продажи i-того объекта-аналога

    Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

    • — предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
    • — имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
    • — потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
    • — оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
    • — объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

    Для расчета ДДП необходимы данные:

    • — длительность прогнозного периода;
    • — прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
    • — ставка дисконтирования. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
    • 1) метод кумулятивного построения — основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сума всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;
    • 2) метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;
    • 3) метод мониторинга — основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

    Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

    Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле 12.

    где PV — текущая стоимость;

    Ci — денежный поток периода t;

    it — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

    М — стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

    Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости (стоимости реверсии).

    Читайте также:  Заместитель главного бухгалтера еткс

    Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала. Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

    В оценке бизнеса доходный подход (ДП) основывается на определении текущей стоимости всех будущих доходов предприятия с учетом их качества, причем доход рассматривается как основной фактор для определения величины стоимости компании. Чем выше доход, генерируемый компанией, тем больше при прочих равных условиях величина ее рыночной стоимости. Данный подход учитывает будущие ожидания инвестора и влияние рыночного фактора через использование рыночной ставки дисконтирования. Оценки для слияний и поглощений могут потребовать применение вероятностного анализа или метода реальных опционов. Каждый их этих видов анализа возможно встроить в структуру прогноза, используемого в ДП. Ограниченность его применения в российских условиях обусловлена факторами слабой информационной прозрачности, противоречивостью множественных прогнозных предположений, необходимостью учета большого количества слабо формализованных параметров при расчете ставки дисконтирования.

    Доходный подход включает метод прямой [1] капитализации дохода, метод дисконтирования будущих доходов и метод капитализации избыточной прибыли [2] .

    Для оценки стоимости бизнеса методами ДП требуется информация:

    • • о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития;
    • • котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемой компании, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемая компания, и фондового рынка в целом;
    • • об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположена оцениваемая компания;
    • • экономической ситуации и тенденциях развития отрасли, к которой относится оцениваемая компания;
    • • о рисках, связанных с деятельностью компании.

    Источниками внутренней информации могут служить:

    • • бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета (в том числе, информация о размерах выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях компании за прошедшие отчетные периоды);
    • • бизнес-планы, а также другие документы компании по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей;
    • • результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, администрацией компании, ответы компании на запросы оценщика.
    • 1. Метод капитализации дохода. Определяет рыночную стоимость бизнеса V по формуле

    где I — чистый доход бизнеса за год;

    Я — коэффициент капитализации.

    Он применяется в том случае, когда будущие чистые доходы или денежные потоки будут приблизительно равны текущим, или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, т.е. в тех случаях, когда доход предприятия стабилен.

    Метод капитализации доходов может базироваться как на капитализации чистой будущей прибыли, так и на капитализации будущего нормализованного денежного потока или другого параметра, характеризующего доход предприятия. Коэффициент капитализации должен соответствовать выбранному уровню дохода.

    Метод капитализации чистого дохода измеряет эффективность использования всех активов с точки зрения их способности производить доход. Оценщик дает заключение о динамике дохода и выбирает коэффициент капитализации, значение которого при определении рыночной стоимости может быть непосредственно получено из рыночных данных, что не предполагает выделение его составляющих — норму возврата инвестированного капитала и норму отдачи. Тем самым метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, риски не только компании, но и отрасли.

    2. Метод дисконтирования [3] денежных потоков. Основан на прогнозировании будущих денежных потоков от оцениваемого бизнеса за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период, которые затем дисконтируются по соответствующей ставке дисконта.

    Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случаях, когда предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода, а также в ситуациях, связанных с необходимостью привлечения дополнительных инвестиций в течение прогнозного периода. Кроме того, этот метод используется в случаях, когда компания представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект или потоки ее доходов и расходов носят сезонный характер.

    Метод дисконтирования денежных потоков получил на Западе широкое распространение в связи с тем, что с его помощью можно учесть будущие перспективы развития компании, ее доходоприносящий потенциал. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода, например оценка эффективности инвестиционных проектов.

    3. Капитализация избыточной прибыли. Под избыточной понимается прибыль, полученная компанией сверх типичной среднеотраслевой прибыли. При этом предполагается, что возможность получения сверхдохода обеспечивается за счет существования не отраженных в балансе нематериальных активов. В качестве последних, как правило, выступает стоимость деловой репутации фирмы (goodwill). Данный метод позволяет установить также стоимость отдельно взятого нематериального актива. Однако, как и в методах капитализации чистого дохода или дивидендов, достоверность результата будет зависеть от надежности исходной информации, коэффициента капитализации и, естественно, квалификации оценщика.

    Методы ДП к оценке предприятий используются, когда можно обоснованно определить тот или иной вид будущих доходов оцениваемого предприятия и коэффициент капитализации (ставку дисконта) для соответствующих инвестиций.

    В оценке недвижимости ДП представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки [4] , т.е. всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества (реверсия).

    Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости.

    Капитализация дохода учитывает:

    • • величину будущего дохода;
    • • время, когда должен быть получен доход;
    • • продолжительность периода получения дохода.

    Доходный подход используется не только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода. В его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

    • принцип ожидания — на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов;
    • принцип замещения — максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне.

    При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

    Определение стоимости недвижимости ДП происходит в два этапа:

    • 1) прогнозирование будущих доходов;
    • 2) капитализация (или дисконтирование) будущих доходов в текущую стоимость.

    При оценке рыночной стоимости недвижимости должны быть соблюдены принципы прогнозирования финансовых потоков:

    • 1) при оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков);
    • 2) доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т.е. доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду);
    • 3) это доход от объекта, целиком сданного в аренду;
    • 4) это «стабильный доход», т.е. доход за типичный год;
    • 5) этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

    Существуют два основных метода доходного подхода в оценке недвижимости: метод прямой капитализации (МПК) и метод дисконтирования денежных потоков (МДДП)

    В оценке машин и оборудования ДП применим главным образом при «системной оценке», так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот подход используется также при оценке так называемого бизнес-образующего оборудования (например, дорогостоящих транспортных средств), с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы.

    К отдельным элементам оборудования этот подход, как правило, не применяется ввиду сложности или невозможности идентифицировать соответствующие отдельные потоки доходов. Для единичных технических объектов применение ДП возможно только в случае наличия развитого рынка аренды данного вида оборудования.

    Читайте также:  Две третьих это сколько процентов

    Доходный подход к стоимостной оценке машин и оборудования объединяет три метода: капитализации прибыли, дисконтирования денежных потоков и равноэффективного аналога.

    Все три метода основаны на прогнозировании будущих доходов предприятия, но в оценке ТО для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Напрямую, применительно к машинам и оборудованию, решить эту задачу невозможно, поскольку доход создается всем производственно-имущественным комплексом. Поэтому, чтобы воспользоваться ДП к оценке любой части производственного комплекса, оценщики (при любом методе) применяют технологию поэтапного решения задачи.

    • 1. Рассчитывается чистый операционный доход от функционирования производственной системы (предприятия, цеха, участка). Эти будущие доходы создаются предприятием в целом, включая машины и оборудование, здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы, т.е. всем производственным комплексом.
    • 2. На основе чистого дохода либо определяют стоимость всей системы, а из нее выделяют стоимость машинного комплекса, либо выделяют из совокупного чистого дохода ту ее часть, которая непосредственно создана машинным комплексом (методом остатка определяется та часть дохода, которую можно к нему отнести).
    • 3. По выделенной части дохода с помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного комплекса.

    Еще одна особенность применения методов доходного подхода: все они требуют соблюдения принципа НЭИ производственного объекта, т.е. при определении рыночной стоимости любого технического объекта (ТО) всегда нужно сравнивать полученный результат с тем периодом его эксплуатации, когда отдача от этих объектов была максимальной.

    Взаимосвязь между концепциями, подходами и методами оценки бизнеса отражена в табл. 10.2.

    Взаимосвязь между концепциями, подходами и методами оценки бизнеса

    Суть подхода, ыражающего данную концепцию

    Оценка стоимости накопленного имущества (перебор и ревизия стоимости активов и обязательств)

    Метод откорректированной балансовой стоимости.

    Метод чистых активов.

    Метод ликвидационной стоимости.

    Метод стоимости замещения (восстановления)

    Применение стоимостных мультипликаторов с использованием данных по сопоставимым компаниям, или по сделкам с сопоставимыми компаниями, или на основе данных по отрасли

    Метод рынка капитала.

    Метод отраслевых коэффициентов

    Суть подхода, выражающего данную концепцию

    Капитализация чистого денежного потока. Капитализация валового денежного потока. Капитализация избыточной прибыли

    Дисконтирование будущих доходов

    Дисконтирование чистых денежных потоков

    Дисконтирование будущих прибылей

    В целом все три подхода взаимосвязаны, и ни один из перечисленных подходов и методов не только не являются взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Каждый из них предполагает использование различных видов рыночной и внутренней для объекта оценки информации. Эти подходы имеют свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество различных методов, из многообразия которых оценщик выбирает наиболее подходящие для конкретного оцениваемого объекта и для данной цели оценки, поскольку было бы странным (и методологически вряд ли оправданным) пытаться использовать все возможные методы для оценки одного объекта.

    Доходный подход, как правило, является наиболее приемлемым для оценки бизнеса или объектов коммерческой недвижимости, однако в ряде случаев (для некоторых видов объектов, для определенных целей оценки) затратный или сравнительный подходы могут оказаться более точными и эффективными. При его применении для определения стоимости оцениваемого объекта используются коэффициенты капитализации, рассчитываемые по данным рынка, или ставки дисконта, методы расчета которых изложены выше.

    Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки по СП зависит от качества собранных данных, достоверности информации о недавних продажах сопоставимых объектов. Объекты сравнения обычно выбираются среди объектов, конкурирующих с объектом оценки. Соответствующие корректировки данных на существующие различия проводятся по принципу вклада. Если сделок было мало и моменты их совершения и дату оценки разделяет продолжительный период или рынок находится в аномальном состоянии (быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей) — действенность (эффективность применения) сравнительного подхода снижается.

    Затратный подход по-прежнему широко применим в России ввиду ограниченной возможности применения СП (отсутствие рынка малых и средних предприятий, непрозрачность информационного поля), нередко официальной убыточности бизнеса, недостаточной развитости и активности фондового рынка, низкого доходоприносящего потенциала действующих предприятий, что часто делает затруднительным использование в российских условиях и доходного подхода.

    Обычно оценку проводят в зависимости от ее целей, вида оцениваемой стоимости, условий Задания на оценку, типа объекта и состояния его и экономической среды и при этом используют сочетание двухтрех методов, наиболее подходящих для данной конкретной ситуации. Действительно, некоторые методы оказываются предпочтительнее и рекомендуются к применению для оценки определенных видов имущества или обусловлены конкретными целями проводимой оценки. Так, например, при оценке объекта недвижимости (предприятия), приносящего стабильный доход, рекомендуется использовать метод капитализации дохода, а холдинговая компания в сфере недвижимости должна оцениваться в первую очередь методом чистых активов. Метод дисконтирования денежных потоков, метод чистых активов, рынка капитала и метод сделок ориентированы на оценку благополучно функционирующей компании, которая, предположительно, и дальше будет нормально функционировать. Метод ликвидационной стоимости используется в случае, когда инвестор намеревается продать свою собственность или закрыть компанию (либо существенно сократить объем выпуска ее продукции). Метод капитализации разумно применять к тем компаниям, которые успели накопить активы в своей предыстории. Этот метод наиболее адекватен при оценке «зрелых» по своему возрасту компаний со стабильным доходом или для оценки приносящей стабильный доход недвижимости.

    Оценщик должен по возможности применять все три подхода к определению стоимости. Умение их использовать и понимание их особенностей поможет ему быть более объективным и укрепит доверие как к нему лично, так и к профессиональной оценке в целом.

    «В действительности ни один из подходов не является лучше или хуже другого; только конкретные факты и обстоятельства оценочного задания делают один из методов более подходящим для применения, чем другие. Более того, именно способность проанализировать эти факты и обстоятельства и выработать обоснованное суждение относительно применимости каждого из подходов к определению стоимости является ключом к тому, чтобы стать хорошим оценщиком» [6] .

    Проводя выбор необходимых методов для оценки стоимости того или иного объекта, необходимо представлять особенности, которые несет в себе каждый из них. Выбор метода — не волюнтаристический шаг, а следствие анализа цели и функции оценки, используемого вида стоимости, учета юридических особенностей оцениваемого пакета прав, условий в отрасли, отражения типа и размера оцениваемого предприятия, состояния оцениваемого имущества.

    Функция оценки оказывает определяющее влияние на выбор методов оценки бизнеса. Именно она служит первым критерием отбора из совокупности подходов и методов, необходимых для оценки стоимости конкретного объекта в конкретной ситуации. Цель оценки (вид оцениваемой стоимости) наряду с функцией оценки играет важную роль в выборе методов оценки. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Сфера деятельности и тип имущества имеют определяющее значение в выборе методов оценки.

    В оценке бизнеса выбор методов зависит также от размеров компаний и степени их открытости. Предприятия малого бизнеса, в которых велика степень личного участия владельца, оцениваются исходя из стоимости материальных активов с учетом надбавки за репутацию компании. Предприятия среднего бизнеса, расширенные до такой степени, что владелец уже не может сам контролировать весь процесс полностью, стремятся максимизировать свои доходы, а заодно добиться финансовой устойчивости. Их необходимо оценивать с применением всех методов, позволяющих определить рыночную стоимость.

    При оценке бизнеса необходимо учесть степень его открытости. У компаний закрытого типа следует учесть риск недостаточной ликвидности (применить скидку на недостаток ликвидности).

    Окончательный выбор необходимых методов верифицируется с позиций здравого смысла. Основным мотивом для отказа от использования того или иного подхода может служить отсутствие (невыполнение) какого-либо из условий применимости этого подхода.

    Ссылка на основную публикацию
    Дополнительное соглашение на продление договора аренды квартиры
    Что значит пролонгация: когда можно, а когда нельзя Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в...
    Должностная инструкция инженера жкх образец
    Жилой многоквартирный дом – технически сложное инженерное сооружение, требующее круглосуточного поддержания протекающих в нем процессов. В первую очередь это касается...
    Должностная инструкция инженера технолога производства
    I. Общие положения Инженер-технолог относится к категории специалистов. На должность: инженера технолога назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (техническое) образование без...
    Дополнительное соглашение о продлении срока займа
    В ситуации, когда приближается срок погашения займа, но денег на выплату долга нет, необходимо обратиться к заимодателю с заявлением о...
    Adblock detector