Идеальные доли в праве собственности

Идеальные доли в праве собственности

Дом находится в общедолевой собственности, 2 сособственника, доли равные, общая площадь-100 м, жилая-30 м.

Уважаемая Татьяна! Идеальная доля — это та доля, которая не имеет реального содержания в виде конкретного имущества. Есть понятие "реальная" доля — это доля, которая выделена, например, в виде отдельной комнаты или части дома. Идеальная доля — просто доля в праве собственности, однако без выделения какой-либо конкретной части имущества.

Уважаемый Сергей Александрович! Большое спасибо за ответ.

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех "дольщиков", – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

"Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников", – разъясняет юрист КА "Юков и партнёры" Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – "с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов".

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

Читайте также:  Военные училища куда принимают девушек

При этом принудительный раздел имущества судом "не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения", значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Александр Бычков, юрист, г. Москва.

Под идеальной долей понимается доля в праве собственности на какое-нибудь общее имущество. Реальной долей следует считать долю, которая выделена в виде отдельного помещения или комнаты соответствующей площади и т.п. Проанализируем практику разрешения споров между долевыми собственниками по поводу изменения соотношения долей.

Пересмотр соотношения долей

Между участниками долевой собственности наиболее часто возникают споры по поводу пересмотра соотношения долей в праве собственности на вещь в связи с материальными вложениями одного из участников общей долевой собственности, а также в связи с необходимостью определения порядка пользования вещью.

В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4, которое действует и в настоящее время, по иску участников общей долевой собственности на дом суд может изменить размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

По смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2012 по делу N 33-8240).

Если же произведенные участником общей долевой собственности работы по своему характеру были направлены на поддержание имущества в исправном состоянии и его сохранение, не были связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то такие работы не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в силу ст. 249 ГК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012).

В качестве доказательств произведенных истцом улучшений общего имущества за счет своих личных средств могут быть представлены (ст. 56 ГПК РФ): договоры подряда и купли-продажи, чеки, приходно-кассовые ордера, квитанции, счета, товарные и расходные накладные, акты приема-передачи, выписки по банковским счетам и др., при этом из содержания таких документов должно четко следовать, что соответствующие расходы произведены именно на улучшение общего имущества и именно истец их производил. Применительно к таким документам, как чеки и квитанции, в которых информация о плательщике не отражается, допустимым доказательством будет факт их нахождения у истца.

Истцу следует учитывать, что даже если по своему характеру произведенные им улучшения общего имущества относятся к капитальному ремонту, что привело к удорожанию объекта, это не дает ему право требовать пересмотра долей в праве собственности на него, поскольку суд при оценке фактических обстоятельств дела, в частности с учетом давнего года постройки объекта, может прийти к выводу о том, что произведенный ремонт фактически является способом выполнения обязанности собственника по содержанию и сохранению принадлежащего ему имущества (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.05.2012 по делу N 33-4309/12).

Читайте также:  Должности полицейских по порядку

Также не исключена вероятность того, что ответчик станет оспаривать целесообразность произведенных затрат, факт их осуществления в том объеме, в котором они были произведены. В связи с этим истец должен располагать допустимыми доказательствами, которые достоверно будут указывать на то, в каком состоянии находилось общее имущество до проведения работ по его улучшению, какова была его рыночная стоимость (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012). Это, в частности, могут быть документы БТИ, отчет оценщика и т.д.

Ответчик, не согласный с предъявленными ему исковыми требованиями о пересмотре соотношения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, должен оспаривать указанные обстоятельства и в порядке ст. 56 ГПК РФ, то есть доказывать обратное. К примеру, он может ходатайствовать о проведении строительно-технической экспертизы по делу в целях установления того обстоятельства, что выполненные истцом работы по улучшению общего имущества не повлияли на изменение долей, что те или иные затраты не принимаются во внимание при расчете долей (Определение Московского областного суда от 12.10.2010 по делу N 33-19445).

В противном случае, если ответчик не опровергнет представленные истцом доказательства, в материалы дела доказательств обратного не представит, при этом суд установит все юридические значимые обстоятельства по делу, исковые требования, скорее всего, будут удовлетворены.

Все согласны?

Другим существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения спора относительно пересмотра соотношения долей в праве собственности, является установление факта выполнения истцом работ по улучшению состояния общего имущества с соблюдением установленного порядка, то есть с согласия всех остальных долевых собственников (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.09.2012 N 33-9363).

Истцу следует перед выполнением работ заручиться согласием всех долевых собственников в письменной форме, чтобы потом в случае спора можно было доказать соблюдение им установленного порядка. Подтверждением факта получения согласия также могут служить переписка участников спора, свидетельские показания, выданные истцу доверенности на выполнение тех или иных полномочий, из содержания которых можно усмотреть согласие, последующее одобрение в виде заявлений, писем, заключенных соглашений и др. (Кассационное определение Ростовского областного суда от 30.06.2011 по делу N 33-8719).

Если же суд в процессе рассмотрения спора установит, что истец выполнил работы по улучшению общего имущества в отсутствие согласия на это других долевых собственников, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества, вступившего в законную силу, или соглашения между участниками общей долевой собственности, в котором был установлен порядок выполнения таких работ и взаимодействие сторон, то истец не вправе требовать пересмотра долей в праве собственности на общее имущество.

При этом суд не примет доводы истца, такие, к примеру, как указание на тот факт, что общим имуществом он пользовался один (проживал один в общем доме или в общей квартире), поэтому и произвел его улучшения, поскольку изначально такое имущество принадлежало не единолично истцу, а нескольким участникам общей долевой собственности, в связи с этим для пересмотра соотношения долей требовалось получение согласия всех участников (Кассационное определение Верховного суда Республики Мордовия от 12.07.2011 по делу N 33-1327/22).

Однако даже если истцу будет отказано в увеличении его доли в праве собственности на общее имущество, он может потребовать от остальных участников общей долевой собственности выплатить ему компенсацию за произведенные улучшения общего имущества за вычетом той части, которая приходится на него самого (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24.10.2012 по делу N 33-10514).

Определение порядка пользования

Еще одним не менее острым практическим вопросом, возникающим при использовании общего имущества, является определение порядка пользования этим имуществом. Поскольку участникам долевой собственности принадлежат идеальные доли, они зачастую не могут договориться между собой о том, каким образом следует пользоваться таким имуществом. Если, к примеру, речь идет о квартире, возникает вопрос: на что вправе претендовать каждый из долевых собственников? Как быть в случае, если в квартире нет комнат, которые соразмерны площади, приходящейся на их идеальную долю в праве собственности на общее имущество?

В такой ситуации в целях разрешения конфликтных ситуаций или их предвосхищения любой из долевых собственников вправе в судебном порядке поставить вопрос об определении порядка пользования общим имуществом. Рассмотрим, какие нюансы следует учитывать при предъявлении такого иска на примере определения порядка пользования квартирой.

Согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Читайте также:  Заявление в суд о гражданстве рф

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Заявляя требование об определении порядка пользования квартирой, истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ должен представить суду свой вариант такого порядка: передачу ему конкретной комнаты в квартире, оставление ответчику другой и т.д. Суд учитывает размеры долей истца и остальных участников общей долевой собственности, определяет, какая площадь в квартире соответствует доле истца и на что он вправе претендовать.

В пользу истца будет оцениваться тот факт, что испрашиваемая им комната в квартире будет меньше по площади, чем приходится на его долю. Однако даже если площадь испрашиваемой квартиры окажется больше, то это еще не означает, что суд откажет в удовлетворении иска, поскольку незначительное отклонение (2 — 3 кв. м) по площади не является существенным.

Так, в одном деле суд указал: тот факт, что ответчик получил при определении порядка пользования комнату меньшей площади (меньше на 5 кв. м), не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов, поскольку определение порядка пользования квартирой не влечет изменения самого соотношения долей в праве собственности на нее, размеры таких долей остались прежними (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.05.2012 по делу N 33-1074/2012). Такую правовую позицию можно встретить в практике и других судов общей юрисдикции (Кассационное определение Белгородского областного суда от 13.09.2011 по делу N 33-3169).

Однако по этому вопросу есть и другое мнение: суд при разрешении одного дела посчитал, что превышение площади испрашиваемой истцом комнаты над размером его идеальной доли, составляющее 4,5 кв. м, нельзя признать незначительным, поскольку такое положение вещей будет существенно нарушать права остальных участников общей долевой собственности, что противоречит п. 2 ст. 247 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2012 по делу N 11-2914).

В связи с этим истцу следует учитывать, что, если испрашиваемая им комната по площади больше той, на которую он вправе рассчитывать исходя из размера своей идеальной доли в праве собственности на квартиру, в иске ему может быть отказано. Однако он может приводить другие доказательства того, что в результате установления порядка пользования квартирой в соответствии с предложенным им вариантом права и законные интересы остальных участников общей долевой собственности не будут нарушены (например, отсутствие в испрашиваемой истцом комнате балкона или лоджии и наличие их в остальных комнатах, вид из окна и др.), либо представить доказательства того, что истец вправе рассчитывать на некоторые отклонения в свою пользу распределяемой площади (наличие у него на иждивении несовершеннолетнего ребенка и др.).

При разрешении данного спора, как выше было отмечено, суд учитывает также нуждаемость каждого из участников общей долевой собственности в жилых помещениях: наличие других квартир на праве собственности или другом праве, продажа истцом своей квартиры, в связи с чем квартира, по которой он просит определить порядок пользования, является для него единственной для проживания, и наличие у ответчика других жилых помещений и т.д. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 12.10.2011 по делу N 33-13161/11).

Суд может отказать истцу в иске об определении порядка пользования квартирой, если в ходе судебного разбирательства будет установлен факт злоупотребления правом с его стороны, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Так, в одном деле истец, имея другие жилые помещения на праве собственности, поставил вопрос об определении порядка пользования другой квартирой, в которой никогда не проживал, а на свою площадь пустил нанимателей, что, по мнению суда, свидетельствовало об отсутствии у него реальной потребности в проживании в указанной квартире (Определение Московского городского суда от 20.03.2012 по делу N 33-5757).

Определение порядка пользования квартирой состоит в том, чтобы исходя из равенства прав выделить каждому собственнику в исключительное владение и пользование часть имущества, притом права участника долевой собственности не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, точно соответствующей по своим размерам величине его доли в праве собственности.

Если при рассмотрении спора об определении порядка пользования квартирой ответчиком по существу заявленного истцом варианта порядка пользования не было высказано возражений, представленные им доказательства и доводы не опровергнуты, о нарушении его личных прав и законных интересов не заявлено и соответствующих доказательств в материалы дела не представлено, суд, скорее всего, удовлетворит исковые требования, если предложенный истцом вариант определения порядка пользования квартирой является разумным и рациональным (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 по делу N 8008/12).

Ссылка на основную публикацию
Заявление отпроситься с учебы
Здравствуйте и добро пожаловать на блог! Надеюсь, название статьи не слишком вас удивит). Да, я не совсем правильная мать и...
Заявление на розыск алиментщика приставам
При задолженности свыше 10 000 руб. судебный пристав вправе объявить розыск должника по алиментам. Это одна из исполнительных мер для...
Заявление на судью в следственный комитет
Обоснованная и грамотно составленная жалоба на судью может повлечь применение дисциплинарного взыскания к судье вплоть до прекращения его полномочий. Но...
Заявление по причине болезни
Кому и когда может понадобиться? Отгул может понадобиться любому работнику, так каждый день возникает множество непредвиденных ситуаций, связанных с благополучием...
Adblock detector