Как арендовать коммерческое помещение

Как арендовать коммерческое помещение

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.

3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

  • площадь и состояние помещение;
  • удалённость от центра города;
  • близость транспортных развязок;
  • общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Читайте также:  307 Ук рф заведомо ложный донос

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.

Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

Способ Преимущества Охват аудитории
1 Через интернет Нулевые финансовые затраты, быстрота, эффективность Широкий
2 Через газеты и журналы Быстрота, удобство Широкий
3 Через знакомых Если арендатор найдётся, вы будет знать его лично Ограниченный
4 Через агентства У каждой конторы есть профессиональная клиентская база Максимально широкий

Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

2) Респект

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.

На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.

3) Ренталком

Агентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.

Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.

Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!

Арендовать помещение у государства могут как физические, так и юридические лица.

Арендовать помещение можно :

  • Через торги на аукционе
  • По договору субаренды (равносильна коммерческой аренде)

Преимущество взятия помещения в аренду у государства заключается в том, что ее срок может составлять до 10-ти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.

Арендатор имеет право :

  • Выкупить помещение (через 3 года после его аренды)
  • Уступить права аренды за определенную плату

Важно : самыми востребованными помещениями для бизнеса являются объекты от 100 до 300 кв. м. На таких площадях обычно размещаются кафе, магазины по продаже одежды и продуктов.

Ознакомьтесь с видами льготных программ

Существуют следующие льготные программы аренды нежилых помещений:

  • Предприниматели могут арендовать помещение сроком до 49 лет при соблюдении следующих условий (для детских образовательных учреждений) :
  1. При наличии согласования деятельности у Департамента городского имущества
  2. Если зарегистрировано не менее 80% воспитанников в районе расположения заведения
  3. Если в течение 3-х лет была проведена реконструкция и в течение 18-ти месяцев проведен капитальный ремонт
  • Предприниматели с лицензией на осуществление медицинской деятельности могут арендовать помещение сроком до 20 лет при соблюдении следующих условий (по программе "Доктор Рядом") :
  1. При соблюдении условий организации медобслуживания от Департамента здравоохранения
  2. Если ремонт и переустройство помещения под медицинские нужды были проведены в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора
Читайте также:  Выплата декретных отцу ребенка

Определитесь с выбором помещения.

Это можно сделать следующими способами :

  • Ознакомившись с информацией на официальном сайте Департамента городского имущества или позвонив по телефону единой справочной службы: +7 (495) 777-77-77
  • Изучив перечень помещений на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике

При выборе помещения обратите внимание на следующую информацию :

  • Срок аренды
  • Сумму задатка
  • Размер ежемесячных выплат
  • Размер платежа за право заключить договор

Важно : при желании заранее увидеть помещение необходимо заполнить заявление на осмотр (сделать это можно на Инвестиционом портале Москвы или на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике). Ведомство установит сроки посещения и предоставит всю необходимую информацию.

Для того, чтобы принять участие в торгах необходимо подать заявку в Департамент города Москвы по конкурентной политике и собрать необходимые документы.

Юридическим лицам необходимо предоставить :

  • Оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц
  • Выписку уполномоченного органа юридического лица о том, что он одобряет совершение сделки

Для ИП :

  • Оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП

Для физических лиц :

  • Копию удостоверения личности

Оплатите задаток (примерно 25% от стоимости помещения) и представьте платежный документ с отметкой банка о платеже по следующим реквизитам:

  • Расчетный счет №403 028 109 000 040 000 60 в отделение 1-го московского ГТУ Банка России Москва 705
  • БИК 044 583 001,
  • Получатель — Департамент финансов города Москвы (Департамент города Москвы по конкурентной политике л/с 2182731000450859)
  • ИНН 7704515009
  • КПП 770101001

Важно : в платежном поручении (квитанции) об оплате необходимо указать размер задатка за объект, адрес, общую площадь, номер лота и дату проведения аукциона.

Примите участие в торгах

Ознакомьтесь с информацией на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Зарегистрируйтесь и перейдите в раздел "Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имуществ".

Обратите внимание на то, что в лотах должны быть указаны:

  • Данные об организаторе торгов
  • Местоположение
  • Размер помещения
  • Целевое назначение
  • Срок заключения договора
  • Размер ежемесячной платы
  • Общая начальная (минимальная) цена за договор
  • Описание и технические характеристики (площадь, номер объекта, количество комнат и т.п.)

Место и время проведения будут опубликованы на сайте и высланы на указанную при регистрации электронную почту. Если торги проводятся в Департаменте имущества Москвы, участнику необходимо лично явиться в ведомство. Если торги проводятся в электронном виде, участник должен иметь электронную подпись.

Информация о результатах торгов будет опубликована в СМИ в течение 3-х дней со дня подписания протокола о результатах аукциона и будет размещена на официальном сайте.

Важно : торги проводятся только в том случае, если их организатор получил две или более заявки. Если заявитель только один, то торги не проводятся. С единственным участником заключается прямой договор аренды.

Ознакомьтесь с результатами аукциона

При победе в аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление (по установленной форме).

В нем необходимо указать следующую информацию :

  • Для физических лиц и ИП (форма №1)
  1. Ф.И.О.
  2. Дату рождения
  3. Паспортные данные
  4. ОГРНИП
  5. Адрес регистрации и места жительства
  6. Адрес арендуемого помещения
  7. Стоимость аренды
  8. Сроки аренды
  9. Цели использования
  10. Адрес регистрации и места жительства представителя
  • Для юридических лиц (форма №2)
  1. Наименование юридического лица (в соответствии с учредительными документами)
  2. Организационно-правовую форму
  3. Ф.И.О. руководителя
  4. Паспортные данные представителя (уполномоченного лица)
  5. ОГРН
  6. Юридический адрес
  7. Почтовый адрес
  8. Адрес арендуемого помещения
  9. Адрес регистрации и места жительства представителя

Важно : если протокол не подписан, сумма задатка будет направлена в бюджет Москвы. При подписанни договора она будет включена в сумму, предназначенную для погашения стоимости арендуемого помещения.

При неподписании протокола департамент имущества города Москвы выставляет на аукцион помещения с целевым назначением "свободное". В таком случае, новое целевое назначение нужно согласовать с соответствующими структурами, необходимыми для осуществления деятельности арендатора, и предоставить Департаменту подтверждающие документы в течение месяца после победы.

Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет документов, подтверждающих его соответствие законодательству. Поэтому покупателю будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договора (заключение СЭС, о пожарной безопасности и т.п.) .

При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение 5-ти дней.

Аукцион может быть признан несостоявшимся в следующих случаях :

  • При отсутствии заявок
  • Если было принято решение об отказе в участии в торгах всем подавшим заявки
  • Если победитель отказался подписать протокол о результатах аукциона или договор

Претенденту может быть отказано в принятии участия в аукционе, если он :

  • Не внес задаток
  • Не выполнил требования оформления аукционной документации
  • Имеет решение о ликвидации или приостановлении деятельности

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Читайте также:  Как купить оптом в китае для перепродажи

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

Автор статьи: Кярня Антон, предприниматель

Ссылка на основную публикацию
К штанам все липнет что делать
Мне очень помогли вот эти советы. К черному пальто все липнет — что делать? Стирать или чистить верхнюю одежду так...
Иск по задолженности по зарплате
Защита своего права на оплату труда в суде начинается с подачи такого документа, как исковое заявление о взыскании заработной платы....
Иск по закону о защите прав потребителей
Главная Исковые заявления. Суды общей юрисдикции Образец искового заявления о защите прав потребителей, связанных с продажей некачественного товара (замена товара)...
Ка феникс отзывы должников 2017 год
В жизни каждого человека происходят такие ситуации, когда срочно необходимо оформить кредит. Однако проходит время, и денежные средства нужно возвращать...
Adblock detector