Как бесплатно арендовать помещение

Как бесплатно арендовать помещение

К этому вопросу надо подойти серьезно и самому контролировать все процессы. В первую очередь, надо пройтись по улице и посмотреть на пустые помещения или съезжающие магазины. Если вокруг слишком много закрытых точек, то что-то здесь не так.

Первый серьезный шаг на пути открытия своего бизнеса – это аренда помещение. Важность этого шага трудно переоценить, ведь от удачно выбранного помещения зависит успех бизнеса.

Возникает несколько вопросов: как без проблем арендовать помещение под магазин или небольшой бизнес? На какие грабли можно наступить? Что сделать, чтобы этого избежать? На них отвечает директор по развитию сети "Мосигра" Стива Аралов.

Все сделать совсем без проблем не получится, ведь каждый раз всплывает что-то новое. Но минимизировать нервотрепку можно. Предположим, вы уже отсмотрели 30 помещений, потратили примерно два месяца на поиск, затем детально осмотрели свое потенциальное помещение раза три в разные дни и в разное время, встретились лично с владельцем и вообще уверены, что оно вам подходит.

На этой стадии уже отсеяли множество проблем – от "утренних" сторон улицы (когда как покупатели вам нужны "вечерние") до понимания, что ближайшая парковка в трех кварталах, а путь от метро перегорожен. Вы готовы кивнуть и подписаться.

Первая и главная история – подписывать строго на ООО, а не на ИП. Почему? Потому что договор аренды – это то самое место, где очень легко ошибиться. Вряд ли вы хотите, чтобы ценой ошибки стал ваш автомобиль или ваша квартира. Обязательно проверьте, как выходить из договора – бывает, в договоре прячется штраф размером с пару миллионов. Или вообще никак.

Есть у нас один знакомый, который допустил такую ошибку. Теперь мы ставим его в пример франчайзинг-партнерам. По возможности, старайтесь избегать ситуаций, когда вас будут ставить кому-то в пример.

Проверьте, кто имеет доступ к помещению по договору. Если кто-то, кроме вас, то обдумайте формулировки про материальную ответственность как в договоре аренды, так и в договорах с персоналом.

Смотрите, есть ли соседи в другом графике. А то бывает, что общая дверь закрыта, когда вам надо работать. Или наоборот.

Частая проблема — потопы или протекающая крыша. Если вы обнаруживаете следы разводов, плесени или просто высокую влажность, надо понимать, что рано или поздно у вас в помещении материализуются несколько десятков литров воды. Надо быть готовым к такому сюрпризу. Влажность еще означает грибок, который не вывести без тяжелой артиллерии. Следы потопов очень сложно скрыть, но все пробуют это сделать. Если при вас помещение красят – задумайтесь, может быть это для того, чтобы перебить запах.

Часто случается, что нельзя разместить вывеску или она размещается так, что просто не видна (либо видна отвратительно). Вам могут на словах рассказать, что потом можно будет все согласовать. Занесите в договор обязательно.

Еще один важный момент – пройдитесь по улице и посмотрите на пустые помещения или съезжающие магазины. Если вокруг слишком много закрытых точек, то что-то в целом не так по всему району.

Потом внимательно посмотрите на предмет договора, он должен четко соответствовать сути. Не посредничество, а аренда или субаренда. В предмете договора лучше всего явно выразиться, что именно вы собираетесь открыть – если это ресторан, клуб, магазин или что угодно еще, потом может выясниться, что помещение имеет иное назначение, либо что соседи бузят. Лучше заранее застраховаться и уточнить всё в бумаге. Бывают помещения, в которых нельзя зарегистрировать контрольно-кассовую машину. Если в договоре было прописано, зачем вам оно – виноват контрагент. Если нет – делайте, что хотите.

Проверьте подписанта. Если это Иван Иванов, действующий на основании Устава – в целом, хорошо. Если это Иван Иванов, действующий на основании доверенности – вам нужна будет копия этой доверенности, потому что, если окажется, что ее нет, или что она без права подписания, договор может быть аннулирован в любой момент.

Если требуется ремонт, прописывайте детали. Бывает, что помещение дешёвое, а ремонт на вашей части, и он дорогой.

Большее число торговых центров, например, выставляет вам счета типа маркетингового сбора или административных сборов. Их размер или принцип вычисления должен чётко указываться в договоре. Цену вам могут назвать без НДС, без маркетингового сбора, административного и других сборов, а в договоре все это будет.

Еще стоит обратить внимание на другие виды скрытых платежей. Например, распространена схема с тем, что в здании один провайдер, и собственник не разрешает заводить других. А он просит раз в десть больше обычного тарифа. Бывают сборы за счетчики посетителей. Проверять надо все.

Читайте также:  Замена паспортов в россии на электронный

Смотрите, кто отвечает за пожарку: кто ставит, кто платит, есть ли страховка помещения и чья она, что случится, если все затопило или все сгорело. Кто делает вывоз мусора. За все отвечает собственник по умолчанию, арендатор же отвечает за обучение сотрудников технике безопасности и эксплуатацию.

Эти моменты тоже лучше прописать на берегу. Например, вывоз мусора может превратиться в вывоз ртутосодержащих отходов из-за длинных ламп, а это 5-10 тысяч в месяц.

🏚 Недвижимость, которая находится в муниципальной собственности может выступить в качестве средства для поддержки начинающих предпринимателей 2017.

🏬 Претендовать на аренду этих зданий и производственных мощностей со скидкой могут субъекты МСП — малого и среднего предпринимательства, занятые социально-полезной деятельностью или стратегически важной деятельностью.

✅ Кроме того, при проведении в арендуемом помещении капитального ремонта можно получить дополнительные льготы.

В целом же государство заинтересовано в долгосрочном сотрудничестве, что выражается в размере скидок:

  • Договор аренды на 5 лет и более сопровождается снижением арендной платы до 40% в первый год, до 60% во второй, до 80% за третий год и 100% на все последующие годы;
  • При договоре на четыре года оплата за первые два снижается до 40% и 80% соответственно;
  • При договоре на три года стоимость аренды первого года составляет 40% от договорной.
  • Арендная плата за последующие годы вносится в полном объеме.

⚙ Основной механизм действия такой льготы заключается в следующем: местные (региональные) власти сдают во владение помещения (здания) предпринимателям из категории малого бизнеса на определенных условиях на срок до пяти лет с преимущественным правом его последующего выкупа.

Как субъекту малого и среднего предпринимательства (МСП) получить в аренду помещение на льготных условиях?

📜 В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» с 01.01.2014 применение льгот при расчете арендной платы за нежилые помещения будет осуществляться на основании решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

📝 В настоящее время Правительством Москвы принято решение об установлении на 2017 год минимальной ставки 4 500 рублей за кв. м в год всем субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, по договорам, заключенным без проведения торгов, без рассмотрения на Межведомственной комиссии.

❗ ВАЖНО: Статус субъекта малого предпринимательства должен быть своевременно продлен на новый срок в Департаменте науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. Соответствующую выписку из реестра субъектов малого предпринимательства необходимо представить в Департамент городского имущества города Москвы.

Если Вы являетесь субъектом малого предпринимательства и арендуете нежилое помещение, находящееся в имущественной казне города Москвы, площадью свыше 300 кв. м и договор аренды заключен без проведения торгов, Вам необходимо до конца года направить в комиссию заявление о рассмотрении вопроса о применении минимальной ставки арендной платы на следующий год в соответствии с действующими нормативными документами Правительства Москвы с приложением пакета документов.

✳️ В соответствии с п. 5.1.2.2 приложения к постановлению Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы», необходимо представить документы, подтверждающие использование субъектом малого предпринимательства труда инвалидов, при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 процентов.

📜 К условиям получения льготы, касающейся аренды нежилых зданий муниципальной собственности, относят:

  • Заявление, которое подает предприниматель в Межведомственную комиссию.
  • Заявитель должен состоять в списке Реестра субъектов малого предпринимательства.
  • Взятое в аренду здание (помещение) используется только по целевому назначению.
  • Арендуемая площадь не передана в субаренду (конечно же, без согласия арендодателя).

📜 Условиями могут воспользоваться только представители малого бизнеса, работающие в сфере:

  1. культуры и спорта;
  2. здравоохранения;
  3. образования;
  4. социального питания;
  5. торговли (сети социальных магазинов);
  6. бытового обслуживания;
  7. ремесленной и производственной деятельности.

📜 В федеральном законодательстве оговариваются также льготные условия аренды для предпринимателей, которые используют в качестве работников трудоспособных инвалидов.

Для подтверждения среднесписочной численности инвалидов необходимо представить:

— копию штатного расписания с приложением копий справок медико — социальной экспертизы и приказов о приеме сотрудников-инвалидов на работу.

Для подтверждения доли инвалидов в фонде оплаты труда необходимо представить:

— копию формы РСВ-1пфр, копию формы СЗВ-6-4 с приложением копии отчета о начисленных и уплаченных страховых взносах.

Указанная отчетность предоставляется за последние два квартала.

Читайте также:  Адвокат по психиатрии москва

Также Законом г. Москвы от 05.06.2013 № 30 предусмотрено:

  • увеличение предельного значения площади недвижимого имущества города Москвы, на которое для субъектов малого и среднего предпринимательства распространяется
  • преимущественное право выкупа, до 1000 кв. метров;
  • предоставление рассрочки оплаты на срок до 3 лет.

✅ Процедура оформления. Что нужно сделать:

✔️ Обратиться в Межведомственную комиссию (при Департаменте городского имущества) населенного пункта с заявлением о предоставлении имущественной поддержки при аренде определенного здания (помещения).

✔️ Представить на рассмотрение:

  • копию договора аренды выбранного здания;
  • подтверждение целевого назначения помещения, используемого для аренды;
  • документальное подтверждение разрешения на осуществление какого-либо вида деятельности (например, лицензии).

✔️ Ваше заявление будет рассматриваться около месяца, так как служащие Департамента городского имущества будут проверять подлинность всех представленных вами бумаг:

  • нет ли субаренды;
  • правильно ли составлен договор об аренде;
  • действительно ли арендуемое здание может использоваться по целевому назначению;
  • есть ли основания для предоставления вам как представителю малого бизнеса льготных условий.

❗Если нужна профессиональная помощь в получении аренды помещения, обращайтесь 📞 📩

+7 (495) 2-970-970

#ВашБухгалтерАнна

Приглашаю Вас на страницы в социальных сетях, где я и мои коллеги регулярно делимся полезной информацией и отвечаем на вопросы наших подписчиков:

Бухгалтерское Бюро Анны Веденеевой

Бухгалтерское услуги для физических лиц

Бухгалтерский учет для ИП и ООО

Юридические услуги для ИП, ООО, АО, ПАО

Эта информация может Вам пригодиться, сохраните её или поделитесь с друзьями:

Как получить помещение в аренду у государства?

Конфликты арендатора с собственником помещения — крайне распространённое явление. H&F разобрался в том, как правильно составить договор аренды, чтобы не столкнуться с неприятностями.

Наряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров. Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса. Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов.

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК. Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность. Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора — имеет ли он право сдавать имущество в субаренду. Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений. Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя. Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён. Так бывает, например, при строительстве помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности. В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Читайте также:  Деньги вместо земли многодетным семьям 2018

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной. Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной. В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным. По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре. Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков. Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано. Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения. Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения. Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок. Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор. Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре. Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение. Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры».

Ссылка на основную публикацию
К штанам все липнет что делать
Мне очень помогли вот эти советы. К черному пальто все липнет — что делать? Стирать или чистить верхнюю одежду так...
Иск по задолженности по зарплате
Защита своего права на оплату труда в суде начинается с подачи такого документа, как исковое заявление о взыскании заработной платы....
Иск по закону о защите прав потребителей
Главная Исковые заявления. Суды общей юрисдикции Образец искового заявления о защите прав потребителей, связанных с продажей некачественного товара (замена товара)...
Ка феникс отзывы должников 2017 год
В жизни каждого человека происходят такие ситуации, когда срочно необходимо оформить кредит. Однако проходит время, и денежные средства нужно возвращать...
Adblock detector