Как начисляются проценты по ипотечному кредиту

Как начисляются проценты по ипотечному кредиту

Расчет ипотеки онлайн

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка

Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Сумма кредита (руб.) 2 000 000 2 000 000 2 000 000
Срок кредита 10 лет 10 лет 10 лет
Процентная ставка 12% 12,5% 13%
Ежемесячный платеж (руб.) 28 694 29 275 29 862
Переплата по кредиту (руб.) 1 443 303 1 513 028 1 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

  • Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
  • Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.

Что выгоднее, платить ипотеку 10 лет или 30? Как на сумму ежемесячных платежей и общей переплаты влияет повышение процентной ставки на 1%? Когда необходимо выполнить такие расчеты, первым делом приходит на ум услуга банковского калькулятора.

Читайте также:  Гарантийное письмо об исполнении обязательств

Другой вариант – запросить график платежей в банк е. А самое мудрое решение: провести примерные расчеты самостоятельно, тогда проще будет сравнить предложения разных банков, оценить возможные риски и подводные течения. Чтобы работа продвигалась эффективнее, действовать лучше по алгоритму.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Основные сведения о кредитах с залогом жилья

Обычно под ипотекой подразумевают денежные средства, которые клиент одалживает у банка, оставляя купленную недвижимость в собственности кредитора. Произнося фразу «мы купили квартиру в ипотеку», человек имеет в виду, что жилье он приобрел в долг и оформил квартиру в качестве залога.

Российские банки разработали разные кредитные продукты на приобретение жилья:

  • квартиры в новостройке;
  • жилье на вторичном рынке;
  • строительство или покупка загородного дома;
  • ипотека с материнским капиталом;
  • субсидиями из программ господдержки.

По любой из программ, согласно статье десятой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», кредитные организации обязаны предоставлять клиентам график ежемесячных платежей. Но для получения такого документа нужно оставить в банке заявку и провести переговоры с менеджером.

Аннуитет или ниспадающий остаток?

Желающие разобраться, как рассчитываются ипотечные кредиты нужно изучить теоретические выкладки, способы начисления процентов, действующие формулы. Необходимо понимать, что выплата ипотеки сопряжена с платежами нескольких типов:

  • первоначальный взнос;
  • ежемесячный платеж, который направляется на погашение основного долга и процентов;
  • комплексное страхование объекта недвижимости плюс жизни и здоровья заемщика, дополнительные банковские услуги.

В реальности применяются две схемы вычисления регулярного платежа: аннуитет и модель «ниспадающего остатка». От выбранной схемы будет зависеть сумма платежа, структура погашения долга и величина переплаты. Рассмотрим способы подробно.

Аннуитетная модель предполагает платежи равными долями на протяжении всего периода действия договора. Сначала рассчитываются проценты за весь срок, потом они складываются с телом кредита и делятся на количество выплат.

Получается, что первые платежи практически полностью уходят на уплату процентов. Тело кредита не уменьшается. Да и досрочно погашать кредит не особо выгодно. Зато на заемщика работает инфляция. Постепенно регулярные платежи обесцениваются.

Варианты расчетов c помощью ипотечного калькулятора: так при сумме залога 1 500 000 рублей на 15 лет под 10% годовых регулярная ежемесячная выплата составит 16 119 рублей. И останется такой все последующие годы.

Дифференцированная модель (или Ниспадающий остаток) предполагает, что регулярный платеж состоит из двух частей, фиксированная сумма от тела кредита и процентный платеж, который уменьшается с каждым месяцем. Первое время заемщику придется платить крупные суммы, но постепенно платежи становятся меньше. Общая сумма переплат в этом случае тоже меньше, также выгодно гасить кредит досрочно.

Варианты расчетов: при тех же условиях ипотечного кредитования, но с дифференцированными платежами первый взнос составит 20 833 рубля. А последний – 8 403 рубля.

Для проведения самостоятельных расчетов необходимо знать следующие числовые параметры:

  1. сумма ипотеки
  2. первоначальный взнос
  3. процентная ставка,
  4. период кредитования (месяцы).

На следующем этапе выбирайте нужный запрос и считайте. Все теоретические выкладки подтверждаются практическими вычислениями.

График платежей

Проводить самостоятельные расчеты сложно, процесс требует хороших математических навыков и аккуратности.

X = S * (P + P / (1 + P) n – 1), при этом:

  • под X понимается ежемесячный платеж;
  • S – это первоначальная сумма ипотечного кредита;
  • P – 1/12 часть процентной ставки;
  • n – количество месяцев.

Для вычисления дифференцированного платежа пользуются двумя формулами. Сосчитать размер регулярного платежа несложно, сумму основного долга делят на количество месяцев.

  1. Y – сумма основного платёжа;
  2. S – размер ипотеки;
  3. N – количество месяцев.

Сумму выплаты процентов для каждого месяца необходимо рассчитывать индивидуально, по формуле —

  • Z– начисленные проценты;
  • Sn — остаток основной задолженности;
  • P – годовая процентная ставка по ипотеке.

На десятилетний период придется обсчитать 120 платежей. Поэтому гораздо проще воспользоваться программами-помощниками.

Что из программ и сайтов поможет в работе?

Для расчета регулярных платежей по ипотеке вам пригодятся банковские калькуляторы. Найти их легко на официальных сайтах кредитных организаций.

Еще один отличный кредитный сервис – калькулятор в формате excel. Необходимо скачать программу на свой компьютер, ввести нужные параметры и вы получите реальное представление о платежах, размере необходимых подтвержденных доходов, переплате, что у вас в итоге будет.

Вычисления в Excel

Установив мобильное приложение программы Excel, вы сможете пробовать различные комбинации: просчитать, как работают разные процентные ставки, как удобнее досрочно погасить ипотеку. График платежей тоже можно редактировать.

Но вам придется серьезно попотеть, разбираясь с тонкостями составления формул. В то же время, точность формулы в excel достаточно высока, многие российские банки используют этот ресурс и рассчитывают ипотечные кредиты с его помощью.

Что входит в общую стоимость?

Полная стоимость ипотеки складывается из целого комплекса платежей. Кроме суммы кредита и уплаченных процентов в стоимость включаются:

  • выплата за ежегодное страхование;
  • комиссия за выдачу кредита и ведение счета;
  • пени и штрафы при нарушениях договора.
Читайте также:  Как купить квартиру за наличные пошаговая инструкция

Поэтому при определении общей стоимости кредита удобно использовать в качестве помощника ипотечный калькулятор. Проведем с его помощью вычисления.

Варианты расчетов с помощью ипотечного калькулятора: рассчитаем общую стоимость ипотеки на сумму 2 500 000 рублей. Первоначальный взнос 400 000 рублей. Процентная ставка – 9,5%. Срок кредитования – 10 лет.

Ежемесячная выплата равняется 27 173 рублям. Общая стоимость ипотеки – 3 260 818 рублей.

Увеличим срок кредитования до 30 лет и сделаем перерасчет.

Ежемесячный платеж будет на треть меньше, 17 658 рублей, а вот общая стоимость кредита сильно увеличится и составит 6 356 858 рублей, почти в два раза больше. Такая вот арифметика!

Как рассчитывается ежемесячный платеж?

Когда дело доходит до практических расчетов, то процесс оказывается очень трудоемким. Легко подставить в формулы 12% годовых, гораздо сложнее работать с 8,9%. Поэтому снова нам пригодится кредитный калькулятор. Если вы сомневаетесь в правильности вычислений, можно воспользоваться разными ресурсами, а после сравнить результаты.

Варианты расчетов: проверим несколько сайтов с одинаковыми исходными данными. Ипотека 1 500 000 рублей, процент – 9,5, период – 36 месяцев, платежи аннуитетные. Рассчитываем регулярный платеж с помощью калькуляторов разных банков, так складывается представление о размере регулярного платежа:

  • Сбербанк – 48 050 рублей;
  • ВТБ – 48 074 рублей;
  • Тинькофф банк – 48 049 рублей.

Оплата материнским сертификатом

Рассмотрим, как на стоимость ипотеки влияет материнский капитал. Средства с сертификата можно потратить:

  1. На оплату первоначального взноса (тогда меньшую сумму придется занимать у банка).
  2. Для досрочного или частичного гашения ипотеки (сюда же входит уплата процентов). Написав заявление на досрочную выплату, не забудьте взять документы подтверждающие оплату и новый график платежей.

Варианты расчетов: рассмотрим реальный пример.

Молодая семья выбрала квартиру стоимостью 2 600 000 рублей. Банк требует оплату первоначального взноса в размере 20%, 2 600 000 х 0,20 = 520 000 рублей. Материнский капитал составляет 492 348 рублей. Вычисляем остаток:

520 000 рублей – 492 348 рублей = 27 652 рублей

Средств сертификата будет недостаточно. Придется доплатить недостающую сумму или искать более бюджетный вариант жилья.

Рассчитать ипотеку самостоятельно несложно, если вы владеете достаточным набором исходных данных и прибегаете к помощи современных онлайн сервисов. Они быстро и достаточно точно обсчитывают регулярные платежи и общую стоимость ипотеки c учетом уровня вашей зарплаты, дают представление о разных формах расчета.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Ипотека, как и любой другой кредитный договор, всегда предполагает расплату. Кредитная организация предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Часто случается, что банки применяют так называемый «нечестный процент»: дается реклама, что предоставляется ипотека под 11% годовых. На такую уловку поведутся многие желающие приобрести квартиру в ипотеку. Как рассчитать точную процентную ставку по ипотечному кредиту? Когда же заемщик приходит в этот банк, то узнает, что у него ситуация непростая, ипотечный кредит он получит, но риск большой, а значит, и ставка будет не 11%, а минимум 13%. А когда заемщик принесет документы и заполнит заявку, то ставка может возрасти уже до 15%. Когда же через месяц решение будет принято, то окажется, что кредитор готов выдать ссуду, но под 16%. В этой ситуации трудно заранее рассчитать процентную ставку по ипотеке. И чтобы не терять время, заемщик часто соглашается даже на такие проценты.

Поэтому заемщик должен знать, что если банк уже на первоначальном этапе повышает ставку по ипотеке, то лучше обратиться в другое финансовое учреждение. Порядок начисления процентов, их размер и сроки выплаты определяются договором ипотеки, и изменять их без согласия заемщика банк не вправе. При этом размер процентной ставки не позволяет сказать, сколько заемщик заплатит в итоге. Как правило, ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от этого срока зависит, какой процент будет выплачиваться.

Однако стоит иметь в виду, что у банков собственные методы расчета и вычета по процентам. Срок займа на 10 лет составляет не 120 месяцев, а 122. При этом кредитная организация соглашается в первый месяц взять только проценты, без доли основного долга. Чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета по ипотечным процентам, заемщику необходимо знать определенные формулы вычета процента по ипотеке.

Формула расчета сложных процентов

Перед тем, как рассчитать сложные процентные ставки, необходимо вспомнить об инфляции, которая является основной причиной переплат по ипотеке. Рубли, которые хранятся «в чулках» дешевеют день ото дня. Если положить туда 1000 рублей и оставить ее на 3−4 месяца, то через это время инфляция «съест» примерно 170 рублей, а если оставить эту тысячу еще на несколько месяцев, тогда из 830 рублей уберется еще 170 рублей

Таким образом, через год от вашей 1000 рублей не останется практически ничего. Ее стоимость будет равно нулю. Такое явление называется — вычет сложного процента по ипотеке, и большинство кредиторов ее активно используют. Рассчитать сложные проценты можно по формуле: Формула для расчета сложных процентов по ипотеке В нашем случае:

Читайте также:  Если нет напора холодной воды в квартире

Как мы видим, через полгода к своей тысяче придется доложить 440 рублей, чтобы ее стоимость была такой же, как и сегодня. Данные расчеты по ипотечным процентам показывают наглядным образом, что в размер ипотечной ставки, кроме банковских наценок, входит еще и инфляционный вычет.

Как рассчитать простые проценты?

В этом случае действует единственное правило — проценты начисляются только на основную сумму долга. Математически эта операция проще, хотя экономической точки зрения менее справедлива. Общая формула расчета ипотеки простой процентной ставки:

1000 x (1 + 0,2×2) = 1000×1,4 = 1400 рублей.

Но существуют и другие способы сделать вычет процентов по ипотеке.

Способы рассчитать процентную ставку по ипотеке?

Предположим, что банк выдал заемщику 20 000 долларов на 10 лет под ставку 10%. Сколько всего придется заплатить?

Способ 1: Неудобный, но справедливый. Самый простой путь — равномерно погашать размер займа и платить проценты на остаток долга. В этом случае особой разницы между простыми и сложными вычетами нет.

В конце первого года будут возвращены:

4000 $ = 2000 $ (1/10 суммы) + 2000 $ (10% годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 $.

В конце второго года платим:

3800 $ = 2000 $ (1/10 суммы) + 1800 $ (10% годовых), сумма долга — 1600 $.

В общем виде получаются следующие формулы: Способ рассчитать вычет по ипотечным процентам Этот способ более выгоден кредитной организации, а вот заемщику лучше сдвинуть выплаты подальше и платить равными долями.

Способ 2: Грабительский, но простой. Воспользовавшись некомпетентностью обычных граждан, финансовое учреждение может предложить заемщику следующее: берем проценты за 10 лет, прибавляем их к сумме основного долга: 20 000 $ + (0,1×20 000 долл.) x 10 = 40 000 $. Теперь делим все это на 10 лет — выходит по 4000 $ в год. Но по первой формуле выходило значительно меньше!

Дело в том, что по второму способу заемщик выплачивает процентную ставку на всю сумму займа в течение всего срока, в том числе и на ту часть, которую заемщик давно вернул. Здесь работает такая формула:

В чистом виде такой подход встречается редко, во всяком случае, у солидных кредитных организаций.

Способ 3: Честный, но непростой. В этом случае при вычете нужно рассмотреть понятие дисконтирования, поскольку платежи разделены временем, просто складывать их не вполне правильно. Корректнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом подставить в формулу сумму займа и определить, чему равен разовый платеж. Рассчитать проценты по ипотеке, используя простые формулы Разделив величину займа в нашем случае 20 000 $ на выражение (1 + r) n r, получим искомую сумму разового платежа. Для срока 10 лет и ставки 10% аннуитетный множитель равен 6,14, так что годовой платеж составит 20 000 $: 6,14 = 3255 $. В этой сумме уже есть и проценты, и погашение основного долга. Год от года доля процентов будет снижаться.

Способ 4: Привлекательный, но сложный. Некоторые банки устанавливают определенную сумму ежемесячных вычетов и отчислений в счет погашения основного долга, а на оставшуюся сумму начисляют проценты. При такой схеме образуется некий «хвост», который погашается в последний год ипотеки. К примеру, при сумме займа в те же 20 000 $ заемщик в течение 9 лет погашает по 1500 $ + проценты на остаток, а в десятый год платит последние 6500 $ + годовые проценты по ним. В этом случае общая формула выглядит так:

Si = A + r[S — A (i — 1)], где A — установленная сумма отчислений.

При использовании этой схемы, общая сумма выплат по ипотеке будет больше, чем в первой и третьей схемах. Однако взамен банк принимает все дополнительные риски и вычеты на себя.

Что выгоднее для заемщика?

Главная проблема не в том, как рассчитать, а в том, о чем мы говорили в самом начале статьи — это соотношение рекламируемой и реальной ставок. Ипотечные банки могут манипулировать порядком расчета и вычета процентной ставки, получая определенные результаты. Для оценки привлекательности того или иного способа, необходимо узнать результат в каждом отдельном случае, и решить, что для вас выгоднее.

Другая проблема — риск изменения процентных ставок. Если ставки вырастут, то для заемщика выгоден способ 4 — с «хвостом»: ему будет легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если же ставки будут падать, то выгоднее способ 1, в котором платежи по ипотеке смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.

Таким образом, приняв решение о том, чтобы взять ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько. Безусловно, ипотека — недешевое удовольствие. Однако, несмотря на все те сложности, которые заемщику необходимо преодолеть, намечается и некий прогресс в сфере ипотечного кредитования в России. Поэтому количество заемщиков вскоре должно возрасти.

Ссылка на основную публикацию
Как написать административный на один день
Как написать заявление на один день за свой счет На сколько дней можно взять отпуск без содержания Как написать заявление...
Как купить гараж без документов по расписке
Количество автомобилей с каждым годом растет, что порождает потребность в их хранении. Это стало причиной популярности гаражей и сделок в...
Как купить группу по инвалидности
Мама моей подруги уже длительное время оформляет себе инвалидность. Сначала она имела третью группу и вот совсем недавно с большим...
Как написать анонимное письмо на начальника
В соответствии с требованиями Федерального закона №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», при подаче жалобы в государственное учреждение...
Adblock detector