Как перезаключить бессрочный договор аренды нежилого помещения

Как перезаключить бессрочный договор аренды нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

Читайте также:  Как оспорить судебный приказ по коммунальным услугам

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 ). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 16АП-4637/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Читайте также:  Ветеран доплата звание пенсия труд

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды нежилого помещения площадью 2457,6 кв. м заключен на пять лет с 16 апреля 2007 г. Зарегистрирован 22 мая 2007 г. Мы хотим расторгнуть этот договор и заключить новый на срок менее года и без регистрации. При расторжении договора часть помещения (600 кв. м) возвратим арендодателю, у нас останется 1857,6 кв. м. Расторжение договора необходимо зарегистрировать, так как основной договор был зарегистрирован. С какой даты можно заключить новый договор на 1857,6 кв. м: с момента подписания соглашения о расторжении или с момента регистрации соглашения о расторжении? Когда новый договор вступает в силу?

Д.И. Вареников, г. Пермь

Соглашение о досрочном расторжении ранее зарегистрированного договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и на него распространяются общие требования об обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

В статье 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Следовательно, любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации и вступают в силу с момента осуществления таковой, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 433 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из этого следует, что при подписании соглашения о расторжении договора стороны могут предусмотреть в тексте специальные условия, согласно которым договор будет считаться расторгнутым, например, с даты подписания соглашения. Но это условие будет иметь юридическую силу только при регистрации указанного документа.

Таким образом, заключить договор аренды на новых условиях организация вправе с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора либо с момента подписания указанного соглашения, если оно содержит специальные условия и будет в последующем зарегистрировано.

Новый договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений») и считается заключенным с момента подписания. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Как быть, если в соглашении о расторжении договора нет специальных условий? Для обеспечения гарантий арендатора в подписании нового договора аренды рекомендуем до регистрации соглашения о расторжении договора заключить предварительный договор аренды по правилам ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами с принятием ими обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Сегодня в нашей статье даны ответы на наиболее часто возникающие у читателей вопросы, касающиеся оформления договора аренды нежилого помещения (здания), заключенного на срок менее года. Дело в том, что перезаключенный договор аренды считается совершенно новым. Со дня его подписания условия прежнего соглашения уже не действуют. Обо всех возможных рисках и мерах предосторожности при продлении договора аренды со сроком менее года лучше знать заранее.

Вопрос: Наша организация арендует помещение на основании договора аренды сроком на одиннадцать месяцев. На днях истекает срок действия договора. Мне, как директору фирмы, было предложено заключить дополнительное соглашение к данному договору. Подобный способ пролонгации договора аренды нежилого помещения, безусловно, очень удобен. Но какие неблагоприятные последствия возникают у организаций при его использовании?

Читайте также:  Доказательства не имеющие юридической силы

Ответ: Когда срок договора аренды нежилого помещения (здания) изначально не достигает одного года (например, как в описанном случае, срок договора аренды нежилого помещения – одиннадцать месяцев), то регистрировать договор действительно не требуется. Но вот если стороны договора заключили дополнительное соглашение о продлении договора на новый срок, то формально получается, что стороны увеличили срок договора аренды с одиннадцати до двадцати двух месяцев (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Значит, возникает необходимость государственной регистрации. Причем правовые последствия неблагоприятны для обеих сторон договора – необходимо отдать на госрегистрацию и старый договор, и дополнительное соглашение о продлении срока. В противном случае недобросовестная сторона может оспорить его в судебном порядке в связи с несоблюдением формы договора аренды (пункт 1 статьи 165, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможны и обоснованные претензии со стороны налоговых органов.

Вопрос: У нас сложная ситуация: был заключен договор аренды нежилого помещения, по окончании срока действия арендатор договор в новый редакции подписал, печать поставил; а вот платить стал по прежнему тарифу, мотивируя тем, что предыдущее повышение платы производилось меньше года назад, значит, нынешнее незаконно. Насколько правомерны такие действия? Как убедить арендатора не отказываться платить по новому договору аренды нежилого помещения?

Ответ: Перезаключенный на новый срок договор аренды нежилого помещения (здания) считается совершенно новым соглашением, поэтому со дня его подписания условия прежнего договора аренды уже не действуют. Значит, в новом договоре арендная плата вполне может быть изменена (увеличена либо уменьшена, в зависимости от того, как стороны договорятся). Совершенно не играет роли, как давно арендная плата повышалась до этого момента. Если арендатор подписал новый договор без каких-либо замечаний и надлежащим образом оформленных протоколов разногласий, он обязан платить арендную плату в новом размере. Именно такую позицию поддерживает судебная практика (пункт 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). К тому же проигрыш дела в суде возлагает на арендатора возмещение судебных расходов и расходов на оплату труда службы судебных приставов.

Важно также знать, что арендатор, перечисливший арендную плату не в полном объеме, помимо суммы самой задолженности, приобретает задолженность по процентам на сумму основной задолженности, на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 6 мая 2008 года № Ф09-3117/08-С6.

Однако возможно разбирательство дела и без суда: арендодатель в добровольном порядке может дать обещание не требовать с арендатора проценты. В данном случае арендодателю не придется тратить время на судебную тяжбу и общение с приставами-исполнителями, а затем еще и оплачивать их работу.

Вопрос: Подскажите, необходимо ли регистрировать договор, если его срок продлевается дополнительным соглашением, заключенным к договору аренды нежилого помещения в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области?

Ответ: В данном вопросе существует правовое противоречие, так как специалисты Федеральной регистрационной службы отвечают, что нет такой необходимости. В то же время есть судебная практика, которая показывает, что были прецеденты, когда отсутствие такой регистрации признавалось незаконным, а договор аренды нежилого помещения (здания) – незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2002 года № КГ-А41/12439-07).

Поэтому лучше всего обратиться с таким дополнительным соглашением в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области и получить у специалистов официальный документ об отказе в регистрации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector