Задержка сдачи дома при долевом строительстве неустойка

Задержка сдачи дома при долевом строительстве неустойка

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома "запаздывает" уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в "будущей" неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.
Читайте также:  Где находится огнетушитель в автомобиле

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

На сегодняшнем рынке долевого строительства законодатель предоставил дольщикам немалую степень защиты и, вместе с тем, высоко поднял планку ответственности застройщиков, предъявляя к ним более строгие требования.

Однако, это не мешает строительным корпорациям периодически отступать от своих обязательств. Самое распространенное нарушение – отступление от сроков и, как следствие, задержка сдачи дома в долевом строительстве.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Законодательство позволяет в этом случае истребовать внесенные по ДДУ средства, взыскать неустойку и убытки в размере рыночной стоимости квартиры на день обращения в суд.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта разделяется на ответственность за несвоевременную передачу квартиры и несвоевременный ввод в эксплуатацию.

Итак, застройщик задерживает сдачу дома, что делатьв таком случае? Участник вправе воспользоваться тремя способами.

  1. Мирное разрешение путем перезаключения со строительной фирмой соглашения с изменениями. Здесь нужно учитывать наличие такой возможности по условиям основного договора.

Будьте внимательны при визировании обновленного подряда! Обязательно перепроверить его на предмет наличия прав застройщика и обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены.

Имейте в виду! Согласившись на мировую, теряете право компенсации от застройщика за нарушение сроков строительства(дополнительные переносы).

  1. В случае задержки сдачи дома при долевом строительстве более двух месячного срока, дольщик вправе разорвать отношения в одностороннем порядке.

Во исполнение этого, в строительную фирму, с документальной фиксацией, отправляется письмо-уведомление о последующем отказе участника от исполнения договора. С этого момента договор считается аннулированным.

Важно! Застройщик обязан возвратить все капиталовложения и уплатить проценты за пользование ими (из расчета 1/150 ставки ЦБ). Пеня просчитывается за период действия договора. На полный расчет законом предоставлено двадцать будничных дней с отправки уведомления.

  1. Застройщик задержал сдачу дома: право требования неустойки, материальной компенсации никто не отменял (при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату).
Читайте также:  Встать на учет по беременности без прописки

Важно знать! Долгостроями считаются объекты с задержкой исполнения обязательств перед участниками свыше девяти месяцев после договоренной соглашением даты завершения строительства.

Такая новостройка попадает в реестр долгостроев, и за дальнейшими работами будет осуществляться строгий контроль со стороны уполномоченных органов власти.

В отдельных случаях собственнику может быть удобна задержка сдачи дома при долевом строительстве(к примеру, в случае отсутствия денежных средств для окончательного взноса). Но это, отнюдь, не обязывает его на соглашение с изменением срока передачи, поскольку дольщик – равноправная сторона и только ему решать, насколько это выгодно.

Допущена задержка сдачи дома при долевом строительстве, а неустойка добровольно не выплачивается. Что делать?

Алгоритм действий ничем не отличается от общего порядка притязаний по всем спорам в области долевого строительства.

Первоначально делаются попытки преодолеть проблему посредством передачи претензии, которая демонстрирует намерение мирного досудебного урегулирования.

Установленной формы у претензии нет. Излагается в свободной форме с выдержкой хронологии событий, с учетом общих требований к гражданским документам: обозначаются данные отправителя и адресата, в фабуле сообщается о претензиях с предложением добровольно разрешить требуемое, указывается счет для денежного перевода застройщиком. Претензию лучше отправить заказным письмом посредством почтовых услуг или же передать нарочно с обязательным подтверждением о получении оппонентом.

Внимание! Право получения компенсации от застройщика за нарушение сроков строительствавозникает по истечении 30-дневного ожидания с даты отправки.

Судебное разбирательство

Следующий этап, после игнорирования застройщиком предложения о мирном разрешении конфликта следует обращение в суд.

Исковое заявление пишется произвольно, но свои правила, установленные процессуальным законодательством и шаблон все же существуют.

Вначале указывается наименованиесуда и все сведения сторон.

В основной части описываются основания возникновения отношений между заявителем и застройщиком, требования, обязательно перечисляются все расходы, в том числе и на юридическую помощь, моральный вред.

Читайте также:  Как отказаться от приемного ребенка

В завершающей части иска указывается информация обо всех документах с соответствующим приложением к нему.

Важно! При подаче иска госпошлина не уплачивается. Давностный срок составляет три года.

Застройщик обязан выплатить неустойку, которая служит денежной компенсацией от застройщика за нарушение сроков строительства.Рассчитать ее нужно самостоятельно.

Для определения размера неустойки высчитывается количество просроченных дней. Просрочка наступает на следующее за оговоренным соглашением число сдачи объекта. Окончательным расчетом неустойки является день ее фактической оплаты. При всем этом, неустойку удобней исчислить на день направления претензии.

Итак, чтобы высчитать неустойкунеобходимо умножить цену объекта строительства на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку Центробанка и помножить на 1/150.

По результату положительного судебного решения, для взыскания денежных средств строительной компании, можно обратиться в банковскую организацию, в которой открыт расчетный счет должника, или же обратиться с исполнительным листом к судебным приставам.

Судебная практика показывает, что практически все иски указанной категории удовлетворяются, но, увы, не в том объеме, в каком хотелось бы.

При юридическом сопровождении шанс резко увеличивается, поскольку этот трудоемкий процесс требует знаний тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве"

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

—> Внимание! 15 декабря 2017 года в 13:30 (Мск) ЦБ РФ примет решение о размере ключевой ставки. Будьте внимательны. Ожидается снижение до 8,00%

! Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно.
Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей, периоде просрочки сдачи дома с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, — в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени 657 000 рублей. Но правильный результат 660 000 рублей.

! Внимание! Суды могут снизить неустойку в 360 раз!
И ссылаться они будут на Определения ВС РФ!
Почему так происходит и как с этим бороться? Подробнее в нашей статье.

Ссылка на основную публикацию
Задержание коап рф с комментариями
1. Административное задержание, то есть кратковременное ограничение свободы физического лица, может быть применено в исключительных случаях, если это необходимо для...
Жилищный кодекс перевод жилого помещения в нежилое
Полный текст ст. 23 ЖК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье...
Жилищный кодекс рф 2018 капитальный ремонт
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда ГАРАНТ: См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к...
Задержка аванса что делать
22.05.2018 Если ни заработанных денег, ни процентов так и не заплатили, остается три пути для защиты своих прав: Суд. Государственная...
Adblock detector