Закон о купле продаже недвижимости 2018

Закон о купле продаже недвижимости 2018

Юристы и риелторы подводят итоги года и рассказывают о пяти главных законах 2018 года на рынке недвижимости.

1. Обязательное межевание

Новая редакция закона № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» была принята еще в 2017 году, а вступила в силу в начале 2018-го.

В этот раз основные поправки коснулись земельных участков: теперь продать неразмежеванную землю невозможно, тем более если участок вообще не состоит на кадастровом учете.

«С 2018 года без проведения межевания нельзя проводить сделки по отчуждению таких участков (куплю-продажу, дарение и прочее), — комментирует адвокат Инна Белякова. — По новым правилам для проведения межевания необходимо обратиться в МФЦ, оплатить государственную пошлину и выбрать на сайте Росреестра кадастрового инженера (услуги оплачиваются отдельно)».

2. Продление дачной амнистии

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.

По словам Инны Беляковой, амнистия дает возможность узаконить постройки, не получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для этого необходимо предоставить правоустанавливающий документ на землю, технический план на дом и оплатить государственную пошлину.

«С 1 марта 2020 года для регистрации права на строение, предназначенное для проживания на земельном участке, потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Льготная схема регистрации «самостроя» исчезает», — поясняет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

3. Проектное финансирование: отказ от ДДУ и переход на эскроу-счета

Темой года, безусловно, стала подготовка к отказу от договоров долевого участия в строительстве: прозвучала конкретная дата, с которой застройщики должны прекратить реализацию квартир в строящихся домах по ДДУ. День Х наступит 1 июля 2019 года.

«Застройщик теперь должен будет иметь один банковский (эскроу) счет. Ему запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков для строительства. Немаловажным моментом является и то, что размер собственных средств застройщика на строительства должен быть не менее 10%, – разъясняет Инна Белякова.

Кроме того, происходит ужесточились требования к документации, необходимой для строительства. Ранее застройщик, например, мог возводить несколько разных объектов по разным разрешениям. Теперь можно вести строительство только по одному разрешению. Более того, для получения такого разрешения застройщик должен иметь «стаж» в строительстве не менее трех лет и уже построить не менее 10 тысяч кв. метров».

«Если раньше застройщик привлекал определенную сумму денег на стройку, заключая ДДУ с гражданами, то с переходом на новую модель проектного финансирования ему эти средства придется находить самостоятельно, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — При отсутствии собственных накоплений он будет вынужден обратиться в банк для открытия кредитной линии. Так как при использовании кредитных средств себестоимость строительства увеличивается, следовательно, застройщик вынужден будет повысить цены. Основной же минус использования счетов эскроу заключается в ограничении по распоряжению такими счетами. Законодательством установлены дополнительные требования для банков, которые имеют право открывать счета эскроу для привлечения денежных средств граждан по ДДУ, а также значительное количество особенностей использования эскроу-счетов».

Все эти нововведения призваны защитить покупателей жилья в строящихся домах. Но к каким последствиям на рынке приведут эти поправки?

«Это событие коренным образом повлияет на расклад сил в девелопменте и изменит карту рынка, наверное, во всех регионах России, где сегодня активно развивается жилищное строительство, — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Переходный период, конечно, еще займет какое-то время: например, чтобы в Москве реализовать уже построенные проекты и квартиры в жилых комплексах, которые стартовали еще по старым правилам, понадобится, по предварительным оценкам, около двух — двух с половиной лет (без учета конкуренции со стороны новых проектов, которые будут продолжать выходить на рынок). Многие на этом фоне опасаются и затоваривания с одной стороны, и сокращения числа строительных компаний — с другой. Оба сценария возможны, причем независимо от ухода с рынка некоторых игроков — их место просто займут строительные гиганты. Тем не менее спрос пока демонстрирует рекордные значения. При сохранении ипотечной ставки на уровне менее 11–12% и увеличении ассортимента жилья затоваривание маловероятно».

4. Закон о налогах для самозанятых

В ноябре 2018 года Владимир Путин подписал документы о старте налогового эксперимента для самозанятых граждан. География проекта — Москва, Московская и Калужская области, Татарстан. Сроки проведения — с 2019 по 2028 год. Определены следующие правила: объем налоговых выплат будет рассчитываться на основе минимального размера оплаты труда; налоговая ставка составит 4% против стандартного НДФЛ 13% и 6% для ИП и юридических лиц, работающих по упрощенной системе налогообложения. Нововведение не коснется социальной сферы — пособия по безработице, пенсия по старости, социальная пенсия и пособия для иждивенцев никто не трогает.

«Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников. По сути, наряду с ИП и юридическими лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке. При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД (налога на профессиональный доход) признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет. Кстати, под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление. Зато налог для самозанятых действует при аренде или найме», — отмечает генеральный директор ООО «Юридический центр статус-Кво», руководитель практики налоговых споров Алексей Слюсарев.

5. Освобождение от имущественного налога людей предпенсионного возраста

Пенсионная реформа стала едва ли не самой обсуждаемой темой года. В Москве конкуренцию ей может составить разве что реновация, а вот в масштабах России это, пожалуй, главная реформа 2018 года. Одной из мер, которые должны смягчить ее, стал законопроект, освобождающий людей предпенсионного возраста от уплаты налога на имущество (подписанный президентом законопроект вступает в силу с 1 января 2019 года). Предпенсионным теперь будет считаться возраст, в котором «по старому стилю» выходили на пенсию, то есть 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Россияне, попадающие под вышеуказанные возрастные критерии, смогут не оплачивать налог за один объект недвижимости при условии, что такая собственность не используется в предпринимательской деятельности. Таким объектом может быть жилой дом или часть дома, квартира, комната, хозпостройка площадью до 50 кв. метров, гараж или машино-место.

Читайте также:  Дотация на оплату коммунальных услуг малоимущим

«По нашему мнению, данная инициатива не окажет большого влияния на рынок недвижимости. Глобальная идея с освобождением от уплаты имущественного налога призвана смягчить удар по самым незащищенным слоям населения. Так, если у владельцев больших квартир будет возможность уменьшить площадь, то те, кому когда-то досталась 45-метровая квартира в «хрущевке», такой возможности лишены. Поэтому данную инициативу нельзя назвать чем-то значительным, что изменит рынок жилья», — комментирует Алексей Щербатых из агентства недвижимости «Невский простор».

Государство ужесточает меры по борьбе с недополучением казной денег по договорам купли-продажи недвижимости. По новому закону в 2019 году физические лица должны будут платить налог с продажи квартиры в размере 13% от полученной от покупателя суммы. Теперь не получится занизить стоимость жилья или утаить от ФНС свой доход, но это не значит, что государство жестко решило контролировать сделки физлиц с недвижимостью, ведь у простых граждан остается возможность и вовсе избежать налогов.

Когда платится налог

Продажа недвижимости – это всегда получение прибыли, ведь даже если квартиру продать через полгода после ее покупки, за нее можно получить больше средств, чем было затрачено ранее, и виной всему – увеличение цен на рынке. В 2019 году НДФЛ остается без изменений и составляет 13%.

Главные изменения, о которых обязательно должны знать собственники, решившие продать свою квартиру, – увеличение минимального периода владения недвижимостью. Ранее по закону физлицо освобождалось от уплаты НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности не менее 3 лет. С января 2019 этот срок увеличивается до 5 лет. При этом важно помнить, что изменения коснулись недвижимости, купленой после 1 января 2016 года, для остальных объектов сохраняется минимальный срок владения 36 месяцев.

Льготы

Существует ряд моментов, по которым можно продать квартиру без уплаты налога в случае владения имуществом всего 3 года.

  • Жилье получено в результате наследования от близкого родственника. В этом случае отправной точкой станет дата смерти наследодателя, а не фактическая дата переоформления документов.
  • Жилплощадь перешла новому хозяину по дарственной от близкого родственника.
  • Продажа приватизированной по специальной программе квартиры.
  • В результате заключения между сторонами договора ренты.

Есть также ряд льготных категорий, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Пенсионеры могут не платить налог, если продают единственное имеющееся у них жилье. При продаже двух и более объектов можно выбрать одну сделку, по которой будет отменен НДФЛ.

Важный момент – расчет налога с продажи доли. Например, в доле участвуют отец и сын. После смерти отца сын становится наследником. В этом случае отсчет времени владения имуществом будет вестись не со времени смерти наследодателя, а от даты приобретения доли.

Правила для нерезидентов

В 2019 году налог с продажи квартиры лицом, считающимся нерезидентом, отменяется. Это отличная новость, ведь ранее он составлял 30% и не важно было, в течение какого времени человек владел недвижимым имуществом. Теперь нерезиденты освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели более трех или пяти лет, как и резиденты.

С одной стороны, это большой плюс, но с другой у нерезидентов ограничены права в получении налогового вычета при покупке жилья. Но тут есть свои уловки: для освобождения от НДФЛ можно временно стать нерезидентом, а потом вновь претендовать на свои права по вычету. Дело в том, что нерезидент – это не только гражданин другого государства. Этот статус дается человеку, прожившему в России менее 183 дней в году.

Сколько платить

Изменения в законодательстве были приняты с целью предотвращения финансовых махинаций на сделках с недвижимостью. Ранее налог платился с суммы более 1 млн. рублей, поэтому многие в договоре специально занижали стоимость жилья. Теперь же за основу берется кадастровая стоимость. С 2019 сумма продажи не может быть менее 70% от кадастра.

Сумма в 1 млн. рублей осталась в законе, и именно она считается отправной точкой для налоговой. Все, что свыше, будет облагаться 13% от дохода. При этом доходом при продаже недвижимости считается разница между суммой, ранее потраченной на приобретение квартиры, и стоимостью ее продажи. Например, если на покупку жилья три года назад было потрачено 8 млн. рублей, а в 2019 оно будет продано за 10 млн., то налог начислят на 2 млн. рублей.

Налоговый вычет в 1 млн. предоставляется всем без исключения резидентам, используется он при продаже домов, квартир, комнат и участков земли. Если объектом сделки выступают мелкие помещения (сарай или гараж), то эта сумма ограничивается 250 тыс. рублями. Чаще всего система налогообложения «доход-расход» оказывается более выгодной, чем применение вычета.

Как не платить налог с продажи квартиры: советы эксперта

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу. С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ. Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Читайте также:  Дорога общего пользования определение пдд

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки. С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев. Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.
Читайте также:  Акт начала строительных работ

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью. Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится. Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности. Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников. Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома. Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок. На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Добрый день! Очень нужна консультация! Подскажите, пожалуйста, как все правильно сделать. Имеется земельный участок с домами, 4 владельца. Один из дольщиков решил продать свой дом. Дома разделили, теперь у этого продавца на дом целая часть (не доля), а земля — 1/4 доля. 1.Нужен ли отказ остальных 3х собственников от покупки его доли земли?
2.В данном случае необходимо ли оформление сделки купли-продажи у нотариуса или можно в мфц заключить договор (обойтись без нотариуса)?
3.Может, лучше сначала составить соглашение о разделе земельного участка (но кто его составляет? Нотариус? Или самим можно составить и зарегистрировать через юстицию?) и выделиться, чтоб земля была уже не в доле, и провести обычную уже сделку купли-продажи между покупателей и продавцом, не привлекая уже всех оставшихся соседей по участку.

здравствуйте.Есть доля у мужа и доля у меня в общей долевой собственности,где ,кроме нас,есть еще совладельцы,не имеющие к нам никакого родства.Хотим с мужем объединить свои доли путем дарения одному от другого.Есть ли преимущество в оформлении дарения или продаже по новому законодательству о сделках с долевой собственности между родственниками.являющимися совладельцами недвижимости?

у нас дом с долевой собственностью, на 3 взрослых по 1/3 доли и так же по 1/3 доли участка, у всех троих свои свидетельства о собственности на дом и участок, я и сын хотим продать свои доли, бывший муж против, доли не отделены, совместное пользование. Можем ли продать, а уже новые собственники пусть сами делят кому что, с бывшим мужем?

Екатерина, добрый день! Ваш бывший муж имеет преимущественное право покупки вашей доли. Если он отказывается, Вы можете продать свою долю любому лицу. Но при этом полтребуется согласие бывшего мужа.

Добрый день. У нас такая ситуация: на земельном участке 4 владельца. У всех долевая собственность ( доли в договоре купли-продажи прописаны у каждого разные). Один из собственников решил продать свою часть, остальные владельцы согласились ее купить. НО за данную долю ( причем у него самая маленькая доля из всех нас) он назначил сумму миллион. Его доля в самом плачевном состоянии. Мы согласны ее выкупить, но не за такую сумму. Подскажите, регламентируется как- то стоимость доли законом и наши дальнейшие действия? Спасибо

Светлана, добрый день! Каждый вправе распоряжаться своей частной собственностью единолично. Государство законодательно не регламентирует стоимость имущества собственника.

Добрый вечер. У мужа с бывшей женой при разводе остался дом, в котором они оба собственники (по 1/2 Как совместно нажитое). У них 2 ребенка 15 и 8 лет. Сейчас хотим выкупить долю у его бывшей. 1. Может ли она после продажи доли отозвать, к примеру через пару месяцев, сделку? 2. Претендуют ли его дети от первого брака на этот дом (или любую другую недвижимость) ? Спасибо.

Татьяна, добрый день! По закону дети не имеют права собственности на имущество родителей. Оснований признать сделку недействительной из-за наличия детей, нет.

Здравствуйте. Прошу помочь разобраться в вопросе купли-продажи. На средства мат. капитала купили комнату. Выделили доли в равной степени на 2 детей и нас с мужем. Хотим эту комнату продать. У мужа 1/2 в двухкомнатной квартире. Вторая половина на брата мужа. Там никто не живёт, квартира в плачевном состоянии. Опека дала отказ на выделение в ней долей детям. Надо делать ремонт. Вопрос заключается в том, сможем ли мы провести сделку купли-продажи комнаты и выкупом доли у брата мужа в пользу детей(брат не против).

Фаина здравствуйте.
Продать, обменять комнату, купленную за материнский капитал, можно с письменного разрешения органов опеки и с условием, что в собственность несовершеннолетних детей перейдет доля в другом жилом помещении, которая будет равна или же больше нынешней.

Ссылка на основную публикацию
Задержание коап рф с комментариями
1. Административное задержание, то есть кратковременное ограничение свободы физического лица, может быть применено в исключительных случаях, если это необходимо для...
Жилищный кодекс перевод жилого помещения в нежилое
Полный текст ст. 23 ЖК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье...
Жилищный кодекс рф 2018 капитальный ремонт
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда ГАРАНТ: См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к...
Задержка аванса что делать
22.05.2018 Если ни заработанных денег, ни процентов так и не заплатили, остается три пути для защиты своих прав: Суд. Государственная...
Adblock detector