Земельный участок под объектом недвижимости земельный кодекс

Земельный участок под объектом недвижимости земельный кодекс

Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-Ф3, согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784, определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Читайте также:  Банк который не сотрудничает с судебными приставами

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).

Такими доказательствами могут быть:

  • схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
  • заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
  • сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
  • результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).

Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

Журнал Арбитражное правосудие в России

Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

А. ВОЛКОВА
Волкова А., юрист.
Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.
Свобода договора
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.
Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.
Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 3 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях.
Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2 вынес решение об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды, так как владелец киоска (истец) не смог доказать, что киоск является недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. К аналогичному выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22 сентября 2003 г. при рассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды (за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок).
При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка, вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Аренда или собственность?
Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность.
Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды.
Интересное решение принял ФАС Московского округа в Постановлении от 23 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключение в обязательном порядке договора аренды земельного участка, на котором расположено здание с приобретенными истцом нежилыми помещениями, из норм материального права не вытекает. Требование истца о понуждении заключить договор аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Продавец приобретенной истцом недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды. К истцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР перешло право на аренду земельного участка в соответствующей части на условиях указанного договора, а следовательно, новый договор аренды на часть земельного участка заключаться не должен. ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка. Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании права собственности (ст. 209 ГК РФ).
Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник недвижимости приобретает преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ. Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора. При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя).
В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст. 36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя.
Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2004 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют. Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.
Право выбора принадлежит собственнику недвижимого имущества только тогда, когда он переоформляет свое право на землю в рамках п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования. Пленум ВАС РФ в п. 4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
Отказ в продаже земельного участка может считаться правомерным, только если невозможность его отчуждения основывается на законе (например, ограничением в обороте).
ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 16 мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержал позицию собственника здания, который, получив право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, намеревался заключить договор купли-продажи и отказывался от предлагаемой государственным органом аренды.
ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Порядок заключения договора
Поскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. 445 ГК РФ.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке.
Опираясь на приведенные выше нормы, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12 апреля 2005 г. по делу N А12-34371/04-С43 отменил решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды, так как в деле отсутствовали доказательства обращения истца к администрации по вопросу заключения договора аренды земельного участка, направления ей проекта договора аренды земельного участка, доказательства фактического отказа или уклонения ее от заключения договора. Иск в этой части, как указала кассационная инстанция, должен оставаться без рассмотрения согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Однако ст. 445 ГК РФ не применяется, если договор аренды должен быть заключен на новый срок. По крайней мере, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27 мая 2003 г. по делу N А55-14776/02-42 не поддержал позицию собственника земельного участка, ссылавшегося на то, что истец, в судебном порядке требующий заключения договора аренды, к нему с таким предложением не обращался. Суд указал, что истец выкупил имущество автостоянки, поэтому имеет преимущественное право на долгосрочную аренду земельного участка, занимаемого автостоянкой. Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок. При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды.
Основания прекращения договора
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).
Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок (конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды).
Данный вывод, например, отражен в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2002 г. по делу N Ф04/2719-249/А81-2002. Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства.
Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды. Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля 2005 г. по делу N ФО3-А51/05-1/487 поддержал этот вывод, указав, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. ст. 450, 451, 619, 620 ГК РФ). В таких случаях в договор могут быть внесены изменения (по соглашению сторон или в судебном порядке), а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности.
Другие основания прекращения обязательств, такие, например, как совпадение должника и кредитора в одном лице, могут применяться к договору с учетом изложенной специфики в общем порядке.
Бизнес-адвокат, 2005, N 23

Ссылка на основную публикацию
Заявление отпроситься с учебы
Здравствуйте и добро пожаловать на блог! Надеюсь, название статьи не слишком вас удивит). Да, я не совсем правильная мать и...
Заявление на розыск алиментщика приставам
При задолженности свыше 10 000 руб. судебный пристав вправе объявить розыск должника по алиментам. Это одна из исполнительных мер для...
Заявление на судью в следственный комитет
Обоснованная и грамотно составленная жалоба на судью может повлечь применение дисциплинарного взыскания к судье вплоть до прекращения его полномочий. Но...
Заявление по причине болезни
Кому и когда может понадобиться? Отгул может понадобиться любому работнику, так каждый день возникает множество непредвиденных ситуаций, связанных с благополучием...
Adblock detector